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未来十年 长租公寓还会是房企的增长点吗?

 在传统开发已经触达天花板之际,很多房企已经开始涉足新的增长点。传统开发何去何从?长租公寓能否借势突围?

(图片来源:地新引力创新峰会

  丁祖昱:关于房企新增长点的多重猜想

  易居企业集团CEO丁祖昱表示,在传统开发已经触达天花板之际,很多房企已经开始涉足新的增长点,从前期到装修,还有金融,很多企业都提出进入,教育等房企也愿意进入。

  2016年地产行业的天花板被打破

  1.中国房地产销售面积的天花板又被打破了。2016年销售面积达到15.7亿平方米,打破原先所谓历史天花板13.06亿。

  2.房价的天花板也被打破了,深圳打破五万块钱均价,上海和北京打破了四万均价,从2015年1月到去年年末,深圳涨了82%,上海涨了50%。

  3.地价天花板也打破了,去年的上海越外面涨得越多越中心涨得越少,原因很简单,中心城区没有土地参考了,旁边开一块四万多块钱的土地那房价就要涨到六万多元了。

  4.从项目来看天花板也被打破了,去年有七个百亿以上的项目,历史上过去一年有一个百亿项目就不错了,其中光海南就有两个项目过百亿,一个是清水湾一个是海花岛。

  企业方面重要关键词「永争第一」

  1.超级航母2016年销售金额均超3000亿,去年恒大、万科、碧桂园三家销售金额加在一起一万亿。去年整个中国也就是12.8万亿,如果算住宅也就是10万亿,三家已经占了十分之一了。

  2.千亿房企第一名和第十二名中间差了2727亿,第十二名去年是一千亿。今年可能有十五家或者十六家一千亿的企业,六家三千亿以上的企业。

  传统开发何去何从?

  1.传统开发思路,要么就做细分市场,如华夏幸福做产业和地产的结合,朗诗做街区地产,大家都可以做一条线。

  2.也可以做区域市场,像去年排得比较靠前的河南建业都在自己的区域里面做两三百亿没什么太大问题,但是别想做千亿了。

  3.更多的房企最终要选择的一条路要退出这个市场。没办法,没房子可盖了,一些一般三四线城市你也不愿意去,一二线城市今天前20的城市大概占了中国47%到48%市场,万科在其中9个城市都排第一,还有3个是第二,4个是第三,2个是第四。大企业基本上就把二线城市或者前二线市场垄断了,那其他的企业怎么搞?没法搞。

  4.今天很多的企业,包括传统的房地产企业都开始涉足新的增长点,如城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓、医养健康、教育产业、文化/旅游、商业地产、金融、海外、家装智能家居……这些都是房地产延伸出来的点。

(图片来源:地新引力创新峰会

  张燕:突围者勇猛,实践者「在路上」

  从金额看

  2015年投资额达到了顶点——271亿。投资方在增加,获投的项目数反而在减少。说明其实投资方投资的目的性、投资的精准度非常高,而且越来越谨慎,一些成熟的甚至于发展到一定规模的项目更受到青睐。

  关于投资领域分布

  2013、2014、2015每一年都会有一些爆款,2016年之后整个分布非常均衡。原来的共享空间、房产交易和家装为核心的这三大块逐渐开始完善整个生态链和产业链。投资方也更青睐今天在现金流方面非常充裕的一些项目,消费升级会变成2016年甚至于2017年更重要的标签。

  1.个性化的消费理念驱使着整个家装O2O平台向软装发展。

  2.联合办公2016年非常强劲, 从2015年4个多亿的投资额,2016年26亿砸在这一细分领域中,有两个核心因素:第一个双创的政策促动;另外整个办公趋势也会向小型化、移动化且是交互化的方式在往前行进。优客工厂是领头大哥。投资总额翻了6倍。二房东越来越多,或者这类模式越来越多、扩展模式越来越快,出租和盈利的模式实际上现在还在探索和寻找之中。

  3.长租公寓2014年、2015年两年是相对比较平稳上升的。2016年投资的笔数大幅下降,最重要的是投资偏向龙头企业。资本在空间类的领域相对而言越来越谨慎,而且愿意投向模式更未成熟的企业。长租公寓当中还有一个不可忽视的力量是开发商,越来越多的开发商有自己的自持物业。

  2017年未来的趋势在哪里呢?

  来自近三十位投资商, 100多个投资机构的数据,显示两个核心问题。第一, 2017年总投资额会如何呢?第二,2017年的一些亮点可能会在哪里? 六成以上的人会认为整个在房地产创新领域的投资额是看好的。

  2017年还是在空间类,相信今年的联合办公、长租公寓还是会有一个比较大的获投。同时,城市营造的运营实际上就是城市更新所牵扯到的各方面的投资运营,也会有一个比较大的发展。

  从实践者的成绩来看下

  1.优客工厂在联合办公领域2016年的发展速度:48个社区,14000多个工位加上一千六百个会员,以非常快的速度推进全国化的规模。

  2.田园东方张诚总多年的坚持让田园综合体写进了中央文件,而这个最大的意义在于对一个创新方向的肯定。

  3.还有果加,智能家居引领性的企业,从最早的智能锁到整个智能家居生态链的分布。实际上深耕多年之后才有了今天这样一个格局。

(图片来源:地新引力创新峰会

  张海:热带雨林下的万科实践

  热带雨林是地球上生命最强的,它有几个特点。第一个就是它很多样化。第二个就是自然形成不设定生长方向、适用于新物种的发生。第三个是稳定性很强,能够抵抗外界的波动和周期。

  大家应该能区别出热带雨林本身和景观的差别,其实生态型和多样性差很远。热带雨林里面并不都是很美好的状态,因为并没有经过专门的设计而形成,所以说往往还有些凶险的状态,不是一路都很美好的。

  关于热带雨林的万科实践

  1.这里中间是我们这两年做的实践,核心的问题是包容创新和协同发展的问题。包容创新和协同发展是两个相辅相成的概念,它要互相的连接,包括我们谈到了核心业务指的就是万科现在做的住宅业务,还有产业联盟、拓展型业务、客户包括我们服务的平台和金融资管以及城市更新。

  2.我们现在员工多元化水平和我们接触业态的复杂程度已经远远超出了我当年在一线城市做总经理时候的状态。这张图一定程度上表现了我们现在在开发的时候要做服务,服务的时候有开发的内容,开发和服务之间产生各种各样的关系。

  无论是不是开发商,万科都要做这些事情

  住宅现在遇到的变化很大,住宅现在或多或少都不谈自己是开发商,但是我们还是不能回避住宅本身是中国整个社会中非常重要的一个稳定因素和增长因素。

  1.好房子。房子很简单,万科其实一直是为普通人在做好房子,其实主要强调他的性能而并不强调豪华程度。

  2.好服务。好服务其实我们现在发现为客户的服务,我们以前在市场长期向好的情况下我们服务很少,基本上体现在销售的那一个瞬间后来就很少,在这个意义上讲我们现在需要具备为客户多次服务的能力,我们下面会有一些新的东西能让客户在今天对我们的品牌产生更强的粘连度。

  3.好社区。好社区我觉得挺有意思,好社区是诞生在杭州我们做了一个村民公约,很简单就是过马路看绿灯,公共场合说话声音小一点,大家在家里最好不要吵架,不要当着孩子的面争吵。这个我觉得是很有意思的,其实在今天的中国比如说社区跟谁住在一起、住在一起都有什么状态,这个我觉得是挺重要的。

(图片来源:地新引力创新峰会

  曾光:万达院线的转型逻辑

  房企都在考虑何去何从的问题,2016年销售指标里我们砍了六百亿,去年我们真的完成了减六百亿的销售指标,重点放到文化、体育、旅游方面的一些投入,未来万达在金融、网络甚至在医疗方面都会有更多的投入,现在来说我们这个板块万达院线是在与万达的饮食控股里面。

  为什么要转型

  1.实际上对于我们这样的行业,对于终端企业来说从1895年开始就已经出现,大家坐在一起看电影、看戏剧没有变化,所有的收入来自于门票,现在也在改变,做广告,爆米花、可乐实际上这种模式已经走了一百多年,在过去几年特别是在互联网对这个行业巨大冲击的时候,我们在思考下一步应该怎么做。

  2.这个市场可以说是从高速的发展到突然一个极具的停滞,2015年之前整个行业在中国每一个行业来说也是一个非常独特的行业。没有一个行业我看到在过去7年到8年的时间里面,每年的负荷增长率是30%以上,在2015年实现了整个市场50%的增长。

  但是到2016年这个事情完全变化掉了,变到我们的效率在下降,我们卖票的售价也在下降,看电影的人越来越多了,有愿意看2D、3D还有愿意看IMAX的,同时整个行业在中国电影市场可以说是非常混乱的行业现在也在做一个大的整合。

  行业未来的趋势

  1.我们认为渠道为王,并购、整合肯定会发生,因为大部分现在的市场太分散了。同时我们这个行业最终售卖的是内容,像我经常说的我们电影院在商业地产来说是商业地产最大的内容提供商,因为你找不到任何一个门店能为商业购物中心每年带来五六十个话题,而且是全国性的话题,这只有电影院能做到,因为每天每两周会有一部电影出现。

  2.行业也会出现细分,以前供应量比较少谁都看电影,现在发现不对了,你要卖电影要有细分市场给不同的人看不同的电影。我们万达有一句话就是为每一个观众找到他想看的电影、为每一个影片找到他细分的观众。

  3.我们的想法就是我们要做生态。其实做生态很多企业都会讲做生态,但是我们认为做生态最核心一点就是你本身有核心的业务,这个业务本身有没有充沛的现金流,很幸运的是我们这个公司在过去十年积累下来,我们这个行业里是有一定的资源和实力的。

  万达的未来动作

  1.我们在全球布局,目前来说我们在全球的电影市场上我们占据了10%的市场份额。我们自己在国内的增长非常快,我们去年在电影院终端行业来说大概开了接近150家的电影院,我们一年做了过去十年做的事情,所以我们在这边也会继续的拓展。

  2.我们围绕两个事情,叫做双引擎驱动,一个叫IP,一个叫做会员。因为我们有八千多万的会员。围绕IP会员我们会去拓展网络小屏幕的一些业务,在电商方面我们有自己的APP,有自己的合作单位,我们收购了时光网帮我们做线上业务。同时,我们在VR方面也在做进一步深化,电影是我们主要的,我们现在是中国最大的电影公司,我们生产很多的IP也引入很多IP,最终这些IP有可能会导入到后面的游戏还有主题乐园里面去,当然还有一些我们跨界的营销。

  3.整体来说我们的思路就是通过影院即入口,通过影院把人流导进来。人次实际上就是流量,互联网的时代大家讲流量,现在万达院线每年来实地看电影的人有两亿人次,基本上我们就有两亿左右的流量。娱乐是为了体验,最终电影院这个终端实现的是体验业态。我们做各种消费场景来连接我们跟客户做更好的互动。

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